Декабрь 2015 — Стройкомплекс

23 декабря 2015

Срок работы программы увеличен до мая 2016 года

Министерство финансов продлило срок действия программы ипотечного кредитования с господдержкой на два месяца — до 1 мая 2016 года. Это предусмотрено постановлением правительства, принятым в конце ноября. До 1 мая АИЖК сможет приобретать права требования по выданным населению льготным жилищным кредитам.

Еще в сентябре этого года, как сообщил тогда замминистра финансов Алексей Моисеев, продление госпрограммы не входило в планы министерства.

Но на международном инвестфоруме «Сочи-2015», который прошел в начале октября, премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что госпрограмма хорошо зарекомендовала себя и может быть продлена. При этом премьер-министр отметил, что подобный вариант развития событий еще будет обсуждаться с уполномоченными ведомствами и правительством.

В начале ноября Алексей Моисеев также сообщил, что продление программы льготного ипотечного кредитования будет зависеть от решения правительства. В то же время он уточнил, что программа по-прежнему будет рассчитана на стимулирование нового строительства, а вторичное жилье будет оставаться за ее рамками, хотя на его включении настаивали многие участники рынка.

Предложение распространить программу субсидирования процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам на вторичный рынок также поступило от региональных властей. Данный вопрос обсуждался на совещании под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова в августе этого года. По итогам совещания Минстрою было поручено рассмотреть возможность введения льготной ставки для покупателей той «вторички», средства от продажи которой прежний владелец планирует потратить на покупку «первички». Дело в том, что сейчас многие граждане не могут приобрести жилье в новостройках, так как для этого им необходимо продать имеющееся жилье, но с этим возникают проблемы: покупателям недоступна субсидированная ипотека.

Госпрограмма поддержки рынка ипотечного кредитования запущена в марте 2015 года сроком на 1 год, предусмотрено выделение 20 млрд рублей на субсидирование процентных ставок. В рамках программы они не могут для клиентов быть выше 12% годовых. Накануне старта программы (по состоянию на 1 марта 2015 года), по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 14,45% годовых, а в небольших банках, например входящих в третью и четвертую сотню по активам, ставка доходила до 17,7%. Для сравнения: на 1 марта 2014 года средневзвешенная ставка была равна 12,29%. Рост ставок по кредитам в начале 2015 года произошел вслед за резким повышением ЦБ ключевой ставки в декабре 2014 года (с 10,5 до 17% годовых). По последним данным ЦБ, в ноябре 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке составила 12,89% годовых.

Согласно постановлению правительства, «субсидии предоставляются на возмещение недополученных доходов... до уровня ключевой ставки ЦБ РФ (сейчас 11%), увеличенной на 3,5 процентного пункта, вследствие предоставления ими скидок при выдаче физическим лицам (приобретении) кредитов (займов) по ставке 12% годовых». Ставки субсидируются до окончания срока действия договоров ипотеки или «до переуступки прав требования третьим лицам».

Программа рассчитана на выдачу ипотеки на общую сумму 700 млрд рублей (первоначально было 400 млрд). На текущий момент Минфин распределил между банками лимит в объеме 554,4 млрд. Ограничения круга лиц для участия в программе не предусмотрено. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области (появилась в перечне также в конце ноября) составляет 8 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей.

21 декабря 2015

Проект поправок в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (214-ФЗ), разработанный в Минстрое РФ, одобрила комиссия правительства России по законопроектной деятельности. Об этом сообщила заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина.

«Мы рассчитываем, что законопроект будет рассмотрен на одном из ближайших заседаний правительства России», - заявила Н. Антипина на ежегодной встрече председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко со статс-секретарями министерств и ведомств РФ. По ее словам, поправки существенно повысят уровень информационной открытости застройщиков и ужесточат требования к ним. Также они предполагают введение Единого электронного реестра застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств дольщиков.

«Документ призван помочь гражданам избежать передачи денег лицам, которые не имеют право привлекать средства граждан в строительство жилья», - пояснила замминистра. Н. Антипина отметила, что действующее законодательство позволяет привлекать средства граждан даже компаниям, которые находятся в стадии банкротства или ликвидации. Застройщики могут не иметь собственного капитала.

Законопроект ужесточает требования к строительным компаниям, в частности к размеру их собственного капитала. Также предусмотрен более эффективный контроль за целевым использованием средств граждан. Органы контроля получат для этого дополнительные полномочия.

«В правовое поле предлагается ввести альтернативный механизм привлечения средств. Мы изучали международный опыт, посмотрели предметно, как этот процесс регулируется в других странах, и пришли к выводу, что только через институт введения схемы «дольщик - банк - застройщик» можно решить эту проблему», - подчеркнула замминистра.

Напомним, приобретать жилье в домах, строительство которых еще не завершено, необходимо только на основании договоров долевого участия, которые заключаются с компанией-застройщиком. Это предусмотрено федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (214-ФЗ). В этом случае деятельность застройщика можно проконтролировать.

Важно и то, что соинвесторы оплачивают такие договоры только после государственной регистрации документа. Кроме того, дольщики должны удостовериться, что застройщик имеет зарегистрированное право на земельный участок и разрешение на строительство объекта.

Ранее заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил, что в условиях финансового кризиса необходимо повысить контроль над долевым строительством. «Сегодня в условиях кризиса особое внимание уделяется застройщикам, которые работают в области долевого строительства. Нам важно не допустить появления новых обманутых дольщиков», - подчеркнул М. Хуснуллин.

17 декабря 2015

В Ростове-на-Дону построят порядка 3,9 миллиона квадратных метров недвижимости. Концепцию застройки территории бывшего аэропорта разработало французское архитектурное бюро.

Это будет жилой район, рассказал руководитель бюро Антони Бешу.

Задачей архитекторов было сохранение природных особенностей территории и бережное отношение к топографии региона, передает РИА Новости.

По словам Бешу, архитекторам его бюро пришлось найти способ, как дать территории аэропорта вторую жизнь, не разрушая ее. Взлетно-посадочная полоса аэропорта будет одним из ключевых аспектов концепции — ее предполагается преобразовать в масштабную многофункциональную пешеходную зону на 15 гектаров.

Бешу сказал, что девелопером проекта выступит группа компаний «Кортрос», жилая застройка составит порядка 2,8 миллиона квадратных метров. Также на территории старого аэропорта планируется строительство социальных объектов площадью 750 тысяч квадратных метров и коммерческой недвижимости на 350 тысяч квадратных метров.

6 декабря 2015

С 1 октября 2015 года в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир. Поговорим о возможных последствиях вступления в силу нового закона для участников рынка недвижимости.

Дело в том, что при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. Сами понимаете, что проверить это наверняка практически невозможно.

Давайте подробнее рассмотрим эти «определенные обстоятельства», сроки, в течение которых возможно признание сделки недействительной, риски, возникающие для покупателей, а также то, как эти риски минимизировать.

Сразу оговоримся, что это рассмотрение мы будем проводить, исходя из буквального прочтения закона, а также опираясь на практику подобных дел в отношении юридических лиц. Правоприменительная практика судебных разбирательств в отношении физических лиц возникнет не раньше, чем через несколько лет. Поэтому как реально будут обстоять дела, пока никто сказать не сможет.

Какую сделку могут признать недействительной?

Под возможное оспаривание попадают:

  • т. н., подозрительные сделки;
  • сделки, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими;
  • сделки, которые причиняли вред интересам кредиторов.

При этом подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые, понятно, кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть как-то кажется подозрительной.

Сроки

Сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена:

1. В течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, чья цена или условия для должника существенно хуже, чем при совершении аналогичных сделок.

Заметим, что все так называемые сделки с «занижением» (по-другому, «до миллиона») однозначно попадают под эту категорию!

2. В течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, которые были совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и при этом, другая сторона знала об этом.

Под причинением вреда кредиторам подразумеваются сделки, которые были совершены безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо при других условиях, четко прописанных в законе. Мы их не перечисляем, так как не все они относятся к нашей ситуации.

Важен еще один факт: на момент совершения сделки должник должен отвечать признаку неплатежеспособности.

Соответственно, самая большая зона риска – покупка квартиры, принадлежащей продавцу на основании договора дарения, совершенного между близкими родственниками менее трех лет назад. Ведь, если в отношении родственника, подарившего квартиру, будет проводиться процедура банкротства, и он на момент совершения сделки имел проблемы с платежами по своим обязательствам, то, скорее всего, такая сделка будет признана недействительной. А значит, эту квартиру могут истребовать и у купившего её гражданина.

Но! Дарение – это не единственное основание. Все возмездные сделки также относятся к этой ситуации. И лично вашу покупку могут оспаривать именно по обстоятельствам причинения вреда кредиторам. Причем факт того, что вы незаинтересованное лицо и не знали о проблемах продавца, нужно будет доказывать.

3. В течение одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, совершенных должником, если в результате сделки одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в удовлетворении требований.

Причем, этот срок может быть увеличен до шести месяцев, если:

  • сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора;
  • сделка привела к удовлетворению требований, срок исполнения которых еще не наступил, но при этом есть другие еще не исполненные в срок обязательства;
  • если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества гражданина.

Поэтому нужно очень настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. Так как возможно это был либо срочный выкуп, либо квартира была отдана за долги. И если у бывшего собственника были долги еще перед какими-то кредиторами, то такая сделка может попадать по вышеуказанные описания, и, как следствие, признана судом недействительной.

Чем грозит признание сделки недействительной?

Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается всё, что он получил по ней, ведь у должника нет денег. Покупатель включается в список кредиторов. И получает он свои деньги вместе с остальными кредиторами, а некоторых случаях и после них.

Как себя обезопасить?

Для того чтобы обезопасить себя от перечисленных выше ситуаций, мы рекомендуем, как минимум, воспользоваться следующими советами:

  1. Желательно не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом. Если, к тому же, у продавца есть серьезные просрочки по кредитам, то однозначно нельзя приобретать подобную квартиру.
  2. Рекомендуем настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее трех лет назад и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. А также провести в отношении бывших собственников этих квартир проверку на признаки неплатежеспособности.
  3. В рамках покупки любой квартиры необходимо провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности.
  4. При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки».
  5. При покупке «подозрительных» квартир (а еще лучше в случае покупки любой квартиры) рекомендуем собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя.

Комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности:

  1. Проверка на наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств (открытый банк данных исполнительных производств на сайте Службы судебных приставов)
  2. Проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства в отношении продавца (открытая информация: картотека арбитражных дел на сайте Арбитражного Суда либо Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве)
  3. Если есть возможность получения информации из Бюро кредитных историй, проверка продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов.

Реальность сделки

При рассмотрении недействительности подозрительных сделок суд, в том числе, будет оценивать: реально ли была совершена данная сделка или она была сделана для видимости, чтобы должник мог «спрятать» от кредиторов свое имущество.

При этом расписка от продавца, скорее всего, не будет являться для суда основанием признания сделки недействительной. Ведь продавец в ситуации вывода своих активов, может написать какие угодно расписки. Поэтому для покупателя очень важно сохранить все «следы» своей покупки.

Если вы при покупке обращаетесь в агентство недвижимости, то обязательно:

  • вместе с документами на квартиру сохраните договор с агентством
  • попросите дать вам оригиналы или копии (заверенные компанией) авансовых соглашений с продавцом или его представителями, а также всех соглашений и договоров, которые были подписаны вами на сделке
  • уточните у агентства недвижимости, будут ли его представители в случае проблем выступать в суде на вашей стороне. Хорошо, если это будут не устные обещания, а обязательства, закрепленные в договоре или в виде другого письменного документа.

Если вы действуете самостоятельно, то сохраняйте вместе с документами на квартиру все договоры и соглашения, которые вы подписывали в ходе покупки, а также выборки из баз данных, которые вы делали при поиске квартиры.

Кстати, одно из «удивительных» следствий банкротства физических лиц — это увеличение привлекательности квартир с «альтернативой». Ведь, согласитесь, доказать реальность покупки квартиры, продавец которой приобретает себе что-то взамен, куда проще, чем доказывать это в случае простой продажи. Да и имущественная масса гражданина в этом случае существенно не уменьшается, если только продавец не меняет квартиру на более дешевую.

Таким образом, покупка квартиры, собственник которой приобретает взамен аналогичное или более дорогое жилье, является наиболее безопасной в ситуации возможного банкротства продавца.

Добросовестность

В случае признания сделки недействительной добросовестность покупателя может сыграть существенное значение в сохранении своего имущества. Поэтому мы, как и раньше, настоятельно рекомендуем покупателям квартир озаботиться о приобретении статуса добросовестного приобретателя. Но для получения этого статуса не достаточно просто купить квартиру.

Согласно законодательству и правоприменительной практике, приобретатель является добросовестным, если он не только не знал, и не мог знать о проблемах с правом продавца на продаваемую квартиру, но и предпринял все разумные меры, чтобы узнать об этом. Более того, ему в своих действиях следует исходить из того, что он сомневается в праве продавца. Скорее всего, это так же будет относиться и к проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

Таким образом, покупатель, купивший квартиру без проведения юридической экспертизы объекта и без проверки продавца на признаки платежеспособности – вряд ли докажет свою добросовестность. Поэтому сохраняйте все документы, подтверждающие проведение вами, указанных мероприятий.

Если вы нанимаете для проведения экспертиз агентство недвижимости или юридическую компанию, убедитесь, что в договоре четко указано обязательство компании провести комплекс мер по юридической экспертизе объекта недвижимости. А лучше всего, если в дополнение к пунктам договора, у вас будет письменное заключение о результатах проведенной экспертизы.

И, напоследок, если квартира приобретается у гражданина, признанного банкротом

С даты признания гражданина банкротом:

  • Все сделки с имуществом, составляющим конкурсную массу, должны совершаться только с участием финансового управляющего. Сделки, совершенные гражданином-банкротом лично – ничтожны.
  • Регистрация перехода прав собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.
  • Передача денежных средств за проданное имущество из конкурсной массы, возможна только в отношении финансового управляющего.

5 декабря 2015

Банки, выдающие ипотеку и планирующие рефинансировать займы через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), теперь смогут участвовать в программе субсидирования.

Об этом говорится в постановлении, опубликованном на сайте правительства РФ. В нем сказано, что кредитные организации и АИЖК получат возможность дополнительно подавать заявки на предоставление субсидий. Из постановления исключено требование о том, что кредит необходимо гасить равными платежами при сохранении аннуитетной системы погашения. (Аннуитетный способ погашения кредита подразумевает ежемесячную одинаковую по размеру выплату, ее размер рассчитывается при оформлении кредита.)

Также в документе говорится, что в качестве первоначального ипотечного взноса могут быть использованы средства, полученные гражданами из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов либо организаций, которые являются работодателями заемщиков.

«Принятые решения позволят поддержать реализацию программы субсидирования и будут стимулировать кредитование строительства жилья экономического класса», - сказано в тексте постановления.

Процентные ставки по ипотеке в ближайшие полгода будут снижаться, считают 55% российских банкиров, а 40% из них рассчитывают, что стоимость ипотеки останется на текущем уровне. Такие данные содержатся в исследовании рейтингового агентства RAEX. Только 5% банкиров полагают, что их кредитные организации увеличат процентные ставки по ипотеке, но не более чем на 1%.

Положительно оценивают перспективы ипотечного кредитования 77% банкиров: по их прогнозам, объем выдачи ипотеки по итогам 2015 года составит не менее 900 млрд рублей (то есть ожидаемое падение рынка - меньше чем наполовину). Почти четверть опрошенных - 23% - настроены негативно: по их мнению, рынок ипотечного кредитования сократится более чем на 50%.

1 декабря 2015

В Ростове-на-Дону продолжается активное жилищное строительство. Застройщики осваивают центр города, где можно купить квартиры в домах, возводимых по технологии монолитно-каркасного домостроения. Это преимущество квартиры бизнес-класса и квартиры, которые можно отнести к классу премиум. Недорогое жилье стоимостью от 52 тысяч рублей за квадратный метр можно купить, к примеру, в новостройке по Гвардейскому, 13. Самое дорогое жилье стоимостью не менее 120 тысяч рублей за «квадрат» можно приобрести по адресу: Чехова, 69/156.

Стоимость самой дешевой квартиры на первичном рынке центральной части Ростова составляет 2,3 миллиона рублей, а что касается более комфортных квартир, то их стоимость в центре Донской столицы может исчисляться десятками миллионов рублей. Вы можете подобрать себе квартиру в многоэтажке, расположенной у воды, в «тихом центре» или «умный дом». Квартиры в центре Ростова покупают часто не для себя, а с целью вложения средств. Это связано, в том числе, с тем, что здесь обучается большое количество студентов, арендующих жилье.

Среди новостроек Ростова можно также отметить ряж жилых комплексов, расположенных в центральной части города и в районе Нахичевань. Среди «центральных» новостроек привлекает ЖК «Дом на Береговой», расположенный по адресу: ул. Береговая, 19/2. Застройщик предлагает однокомнатные квартиры площадью 49-53 квадратных метра, двухкомнатные квартиры, чья площадь составляет 59-77 «квадратов» и «трешки» площадью от 81 до 107 квадратных метров. Стоимость квартир лежит в пределах 62,1-96,2 тысячи рублей за квадратный метр, а относятся они к редкому сегменту «дом у воды». Жилой комплекс заявлен, как проект бизнес-класса. Комплекс представляет собой 10 этажный жилой дом с подземной парковкой, рассчитанной на 45 машиномест. Фасад дома отделан мрамором, а вестибюли, лестничные марши и лифтовые холлы – керамогранитом. Главной изюминкой является эксплуатируемая кровля, используемая в качестве зоны отдыха. Рядом с домом находится парковая зона, а сдача дома в эксплуатацию запланирована на 4 квартал 2016 года. В качестве застройщика выступает компания «ДонИнвестСтрой».

На переулке Чехова, 69/156 уже введен в эксплуатацию жилой комплекс с одноименным названием «Чехов». Застройщик комплекса: компания «Сигма». Своим клиентам она предлагает квартиры на 1-4 комнаты и площадью от 52 до 133 квадратных метров. Их стоимость лежит в пределах 90-120 тысяч рублей за «квадрат». Жилой комплекс «Чехов» — элитный дом, расположенный на углу пер. Чехова и ул. Пушкинской. Здесь привлекают холлы высотой 8 метров, отделанные под мрамор, имеется подземная парковка, эксплуатируемая кровля и закрытый двор. Дом построен по монолитно-каркасной технологии и находится в окружение объектов социальной инфраструктуры.

В числе новостроек Нахичевани можно выделить жилой комплекс «Смарт-Хаус», расположенный по адресу: улица Горького, 267. Это 22-этажная новостройка бизнес-класса, которая располагается между Старым Ростовом и Нахичеванью. Застройщик, а в его роли выступает группа компаний «Жилстрой», предлагает 1-4 комнатные квартиры, чья площадь составляет 57-211 квадратных метров. Минимальная стоимость квадратного метра составляет 85 тысяч рублей. Вариант отделки квартир согласовывается с покупателем, в квартирах оборудованные кухни, балконы и лоджии застекляются, есть кладовые и гардеробные. Жилой комплекс позиционируется, как «умный дом». В эксплуатацию жилой комплекс «Смарт-Хаус» будет введен в 4 квартале 2016 года.

Стоит обратить внимание еще на одну новостройку, расположенную на Гвардейском,13. Речь идет о жилом комплексе «Гвардейский-2», застройщиком которого является строительная компания «10 ГПЗ». Покупателям предлагаются 1-3 комнатные квартиры площадью 34-87 квадратных метров и стоимостью от 52 тысяч рублей за квадратный метр. Квартиры относятся к классу «комфорт» и являются самыми доступными, учитывая, что комплекс находится в географическом центре Ростова. Жилой комплекс представляет собой 24-этажный дом, построенный по монолитно-каркасной технологии. Фаса вентилируемый, лоджии имеют панорамное остекление, во дворе есть место для парковки автомобиля, территория комплекса закрыта и находится под охраной. Срок сдачи дома в эксплуатацию: 2 квартал 2017 года.